120-130 năm mới mua được căn hộ: Bất thường và cần giải pháp từ Nhà nước

Tại hội thảo “Nâng cao năng lực triển khai định hướng giao thông công cộng (TOD)” do UBND TP.HCM phối hợp với Tổng lãnh sự quán Vương quốc Anh tổ chức ngày 24/9, ông Đặng Huy Đông – nguyên Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư – đã có những phát biểu thẳng thắn về thực trạng bất động sản và giấc mơ an cư ngày càng xa vời của người dân.

Theo ông Đông, mức giá nhà ở hiện nay đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn lao động có thu nhập trung bình. Nếu tính toán theo thu nhập bình quân, một người dân phải mất đến 120 – 130 năm mới có thể mua nổi một căn hộ, trong khi chuẩn mực quốc tế cho thấy thời gian hợp lý chỉ từ 12 – 20 năm. Đây là khoảng cách quá lớn và không thể coi là điều bình thường đối với một đô thị hướng đến phát triển bền vững.

TOD – Cơ hội chỉnh trang đô thị cho TP.HCM và Hà Nội

Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (Transit Oriented Development – TOD) là mô hình được nhiều quốc gia áp dụng để vừa giải quyết áp lực hạ tầng, vừa tạo cơ hội sở hữu nhà ở cho người dân. TOD tập trung quy hoạch, đầu tư xây dựng khu dân cư, thương mại, dịch vụ, văn phòng… quanh các điểm kết nối giao thông như ga metro, depot, bến xe buýt nhanh.

Theo kế hoạch, TP.HCM đặt mục tiêu đến năm 2035 sẽ đưa vào vận hành 355km đường sắt đô thị với tổng vốn đầu tư lên tới 40 tỷ USD. TOD được kỳ vọng sẽ trở thành lời giải cho bài toán giao thông, phát triển kinh tế đô thị và nâng cao chất lượng sống.

Tuy nhiên, vấn đề lớn nhất hiện nay là nguồn vốn. Doanh nghiệp tư nhân khi tham gia đầu tư thường chỉ góp khoảng 15 – 20% vốn chủ sở hữu, phần còn lại phải huy động từ người dân thông qua việc bán bất động sản quanh khu vực TOD. Điều này khiến giá nhà đất càng leo thang, biến “giấc mơ an cư lạc nghiệp” của số đông trở nên xa vời.

Vai trò Nhà nước và doanh nghiệp tư nhân

Theo ông Đặng Huy Đông, để TOD thành công, Nhà nước phải giữ vai trò chủ đạo trong việc nắm giữ và điều tiết thị trường bất động sản. Điều này giúp ngăn tình trạng doanh nghiệp tư nhân chỉ chạy theo lợi nhuận, tập trung phát triển căn hộ cao cấp, bỏ qua nhu cầu thật của số đông cư dân về nhà ở giá rẻ kèm trường học, công viên, hạ tầng xã hội.

Ông Đông nhấn mạnh: “Doanh nghiệp tư nhân giỏi lĩnh vực nào thì giao đúng việc đó. Nếu họ mạnh về quản lý dự án, kiểm soát tiến độ, chất lượng công trình thì Nhà nước thuê làm và trả công. Nhưng việc kiểm soát giá cả, quỹ đất và định hướng phát triển thì Nhà nước phải nắm chắc”.

Cụ thể, ông đề xuất các khu căn hộ quanh ga metro nên có mức giá hợp lý, khoảng 20 – 25 triệu đồng/m2. Với diện tích 40m2, giá bán sẽ vào khoảng 1 tỷ đồng/căn – con số mà người lao động có thu nhập trung bình có thể tiếp cận được.

Kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam

Tại hội thảo, nhiều chuyên gia đến từ Vương quốc Anh, Nhật Bản, Hong Kong cũng chia sẻ bài học kinh nghiệm khi triển khai TOD:

Không dồn tất cả nguồn lực vào một kênh huy động vốn, cần đa dạng hóa bằng thuế, quảng cáo, dịch vụ đi kèm.

Minh bạch thông tin và kế hoạch đầu tư để nhà đầu tư yên tâm tham gia.

Gắn kết TOD với phát triển hạ tầng xã hội: trường học, công viên, không gian sinh hoạt cộng đồng.

TOD – cơ hội cuối cùng để đô thị Việt Nam bứt phá

Nguyên Thứ trưởng Đặng Huy Đông khẳng định: TP.HCM và Hà Nội đang đứng trước “cơ hội cuối cùng” để chỉnh trang đô thị theo mô hình TOD. Nếu bỏ lỡ, hai thành phố sẽ tiếp tục bị chia cắt bởi nhiều toan tính cục bộ, khó cạnh tranh với các đô thị lớn trong khu vực.

Hiện nay, tỷ lệ không gian kết nối đô thị tại Hà Nội và TP.HCM mới chỉ đạt khoảng 40%, vẫn còn dư địa rất lớn để phát triển. Nếu TOD được triển khai đúng cách, giá bất động sản có thể hạ nhiệt, người dân dễ dàng sở hữu nhà ở, trong khi hệ thống giao thông công cộng hiện đại giúp giảm ô nhiễm, hạn chế kẹt xe và nâng cao chất lượng sống.